هل كاتب العدل ضروري دائمًا عند بيع وشراء الأرض؟

2024 مؤلف: Sebastian Paterson | [email protected]. آخر تعديل: 2023-12-16 13:47

ينص القانون على نوعين من تسجيل عقود المعاملات العقارية.

الخيار الأول هو إبرام اتفاق في مكتب كاتب العدل مع التسجيل اللاحق للمعاملة في مكتب خدمة التسجيل الفيدرالية (FRS - RRB السابق).

والثاني ، المنصوص عليه في القانون المدني للاتحاد الروسي والقانون الاتحادي "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها" ، هو إبرام اتفاق في شكل مكتوب بسيط. وفقًا للمادة 550 من "شكل عقد بيع العقارات" من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يُبرم عقد بيع وشراء العقارات كتابةً عن طريق إعداد وثيقة واحدة موقعة من الطرفين. على النحو التالي من القانون ، مثل هذه الاتفاقية لا تتطلب التوثيق الإجباري.

دعونا ننظر في مزايا وعيوب كل من الطرق المذكورة أعلاه.

التسجيل في مكتب كاتب العدل من قبل الأفراد لمثل هذه المستندات ، على سبيل المثال ، اتفاقية قرض أو وصية أو توكيل رسمي ، يكون له ما يبرره في معظم الحالات - باستثناء الحالات التي ينص عليها القانون ، يكون كاتب العدل هو الممثل الوحيد للقانون الذي يمكن تصديق الوثيقة ، وتأكيد الأهلية القانونية للمواطنين الذين وقعوا عليها. تصبح الوثيقة سارية المفعول من لحظة التصديق عليها من قبل كاتب عدل أو من اللحظة المحددة في الوثيقة المعتمدة. في حالة وجود بعض حالات النزاع التي تتطلب إجراءات قانونية ، فلا شك في أن الثقة في المستندات المصدق عليها من قبل كاتب عدل أكبر مما هي عليه في المستندات التي تم إعدادها في شكل مكتوب بسيط ، خاصة إذا كان من المستحيل أن يكون أحد الأطراف حاضرًا سمع.

الوضع مع المعاملات العقارية مختلف. تشمل واجبات كاتب العدل التصديق على حقيقة إبرام اتفاق بشأن صفقة عقارية ، والتصديق على هوية المواطنين الذين وقعوا على الوثيقة التي تم إعدادها. ومع ذلك ، لن تدخل الاتفاقية حيز التنفيذ إلا بعد تسجيلها لدى UFRS ، والتي تستغرق عشرة أيام عمل من تاريخ تقديم المستندات. بطبيعة الحال ، عند تقديم المستندات إلى UFRS ، يجب على المسؤولين المعنيين في هذه المنظمة أيضًا التحقق من هوية المواطنين الذين أبرموا العقد ، والتحقق من صحة العقد ، وملكية العقارات المنفردة (المكتسبة). وهذا يعني أن إجراء التسجيل لدى UFRS هو نفسه تمامًا لكل من العقد المبرم بالتوثيق والاتفاق الذي وضعه الأطراف دون مشاركة كاتب العدل.

من الواضح أنه من الصعب جدًا على الأشخاص البعيدين عن الفقه أن يبرموا عقدًا بأنفسهم بكفاءة ، خاصة فيما يتعلق بالتعامل مع العقارات باهظة الثمن. كقاعدة عامة ، عند صياغة مثل هذه العقود ، يلجأون إلى محامين متخصصين في هذا المجال من القانون.

ما هو الفرق بين صياغة عقد مع كاتب عدل (وهو بالطبع متخصص حاصل على تعليم قانوني عالي) ومحامي في مجال استخدام الأراضي؟

ج: إذا اتصلت بمحام ، فلن يعتمد الدفع مقابل صياغة العقد على قيمة العقار. يتيح ذلك لأطراف الصفقة تحديد القيمة السوقية الحقيقية للعنصر ، بغض النظر عما إذا كنت تعقد صفقة مع غرفة أو تشتري منزلًا بأكمله. في العقد الموثق ، لا يشير الكثير إلى سعر السوق الحقيقي فقط لأن تكلفة التسجيل تحسب كنسبة مئوية من قيمة العقارات. تُظهر الممارسة القضائية أنه غالبًا ما يكون الدليل الوحيد على الدفع من قبل المشتري للبائع هو إيصال من البائع. يمكن تجنب الجلبة المفرطة مع الإيصالات إذا أشار الطرفان إلى القيمة الحقيقية في العقد ، مما يشير إلى أنه تم تحويل الأموال.

ب.في مكتب كاتب العدل ، سيُطلب منك على الأرجح استخدام أحد قوالب العقود القياسية العديدة المناسبة لموقفك إلى حد ما. سيتمكن المتخصص في مجال قانون الأراضي ، بعد أن درس بدقة ميزات معاملتك الخاصة ، من صياغة اتفاقية تناسب مصالح الأطراف ، وتوقع المخاطر المحتملة ، إذا لزم الأمر ، وتقديم التوصيات والمساعدة في جمع المزيد المستندات التي تستبعد إمكانية الطعن في المعاملة في المستقبل. من الممكن أيضًا التوصل إلى اتفاق بشأن المزيد من الدعم القانوني لمالك العقار المكتسب ، على سبيل المثال ، إعادة بيعه ، وتأجيره ، وإعادة بنائه ، إلخ. لا يتم استبعاد الخيار الذي سيوصي فيه المحامي ، بعد تحليل المستندات المقدمة بعناية ، برفض هذه المعاملة تمامًا ،بدافع الإشارة إلى السيناريوهات السلبية المحتملة. في النهاية ، تتوافق مصالح أطراف المعاملة والمحامي الذي يتفاعل معهم تمامًا ، في حين يتم تقليل وظائف كاتب العدل إلى بيان بسيط لإبرام اتفاق.

ب. إذا كانت الاتفاقية بحاجة إلى تعديل قبل تقديمها إلى UFRS (على سبيل المثال ، قرر الطرفان تغيير قيمة العقار أو تعثر الصفقة في اللحظة الأخيرة ، لكن البائع وجد مشترًا جديدًا على استعداد للشراء بنفس الشروط) ، يمكن للبائع إعادة كتابة عقد جاهز بشكل مستقل عن طريق إدخال البيانات المصححة. إذا تم إبرام العقد في مكتب كاتب العدل ، فمن الضروري إعادة تقديم الطلب إلى كاتب العدل ، ودفع الرسوم ، أي بدء العملية من جديد ، مما سيؤدي إلى إهدار الوقت والمال. بالإضافة إلى ذلك ، لتجنب التعقيدات المحتملة ، من المستحسن إنهاء الاتفاقية المبرمة مسبقًا ، الأمر الذي يتطلب حسن النية من كلا الطرفين وزيارتهما المشتركة لمكتب كاتب العدل.

هل يمكن أن نستنتج أنه عند إجراء المعاملات العقارية فإن كاتب العدل هو "رابط إضافي"؟

نعم ، ولكن مع تحذير واحد وهام للغاية - يجب أن يكون المحامي المعني بصياغة العقد متخصصًا مؤهلًا تأهيلا عاليا في مجال استخدام الأراضي ، ولديه خبرة في إبرام عقود مماثلة ، والمشاركة بنجاح في الدعاوى المتعلقة بقضايا الأراضي ، وكن موظفًا لمنظمة متخصصة في دعم المعاملات العقارية.