أرغب في شراء قطعة أرض - كيفية تحديد التكلفة الفعلية لقطعة الأرض

2024 مؤلف: Sebastian Paterson | [email protected]. آخر تعديل: 2023-12-16 13:47

القيمة السوقية أو القيمة في الاستخدام؟

لماذا أستخدم علامات الاقتباس عند الحديث عن "القيمة السوقية" لقطع الأراضي؟ عند تحديد سعر السوق لقطعة أرض ، فإنها عادةً ما تنطلق من متوسط سعر المشتريات المماثل في الجودة والموقع والمساحة ونوع استخدام قطع الأرض ، والتي يتم إنتاجها خلال فترة زمنية معينة (ليست طويلة جدًا). وفقًا لذلك ، كلما تم تحليل مثل هذه المعاملات ، يمكن تحديد سعر المنطقة التي تهمنا بدقة أكبر.

في الوقت نفسه ، من الضروري أن تتم المعاملات باستخدام مخططات مالية مماثلة ، دون أي شروط خاصة لنقل حقوق الملكية والقيود والأعباء.

ومع ذلك ، من الناحية العملية ، فإن استخدام هذه التقنية لا يعطي دائمًا صورة موضوعية عن حالة السوق. حتى الآن ، بدأ للتو سوق الأراضي الزراعية في التكون. بشكل عام ، لوحظ حجم كبير من صفقات الأراضي فقط في 5-6 سنوات الماضية. نعم ، في العام أو العامين الماضيين ، تم إجراء عدد كبير نسبيًا من عمليات نقل الملكية ، ولكن يبدو لي أنه تمرين غير مجدٍ لتحديد أسعار الشراء والبيع الحقيقية لعدد كبير من قطع الأراضي.

من ناحية أخرى ، يغير عدد كبير من الأراضي الزراعية مالكيها نتيجة لإجراءات التبرع ، على الرغم من وجود معاملات بيع وشراء. بما أن معاملات التبرع هي في الواقع معاملات غير مبررة ، فكيف في مثل هذه الحالات يتم تقييم قيمة الممتلكات المنقولة إلى المالك الجديد؟

نعم ، وعند إجراء معاملات بيع قطع الأراضي ، غالبًا ما يشير العقد إلى قيمة أقل من قيمة قطعة الأرض - وذلك أساسًا لدفع ضرائب أقل.

من ناحية أخرى ، لا يمكن أن تسترشد بالأسعار المشار إليها في العروض الإعلانية لبيع الأشياء العقارية. أولاً ، في كثير من الأحيان ، عند بيع قطعة أرض ، هناك الكثير من الوسطاء ، يضيفون 20 أو حتى 40-50 ٪ من السعر الأولي لقطعة الأرض. ثانيًا ، غالبًا ما يعرض مالكو الأراضي أنفسهم الأشياء بسعر مبالغ فيه عن قصد - مع الأخذ في الاعتبار زيادة التجارة مقابل الانخفاض. إنه لمن دواعي سروري أن يشتري المشتري عقارات بخصم 10-15٪ ، بينما يشعر بأنه رجل أعمال كفء. ثالثًا ، يتغير وضع السوق كثيرًا. أحد أكثر الخيارات شيوعًا هو عندما يتم عرض قطع الأراضي للبيع بسعر أقل من المعروض سابقًا. على سبيل المثال ، هناك طرود أخرى ذات خصائص مماثلة بالقرب من قطعة أرضك ،وقرر المالك على وجه السرعة بيعها بخصم كبير بسبب الحاجة الماسة للأموال.

هناك سبب آخر يجعل من الصعب تقييم القيمة السوقية لقطع أرض معينة ، وهو الغياب شبه الكامل لسوق الرهن العقاري لقطع الأراضي.

كما قلت أعلاه ، حتى الآن ، لم يتم تشكيل سوق الأراضي (خاصة قطع الأراضي المخصصة للمشاريع التجارية ، أي المساحات الكبيرة). لا يسمح حجم المعاملات في مناطق محددة ، وطرق تنفيذها ، بإجراء تحليل موثوق به كافٍ لإجراء تقييم دقيق وموضوعي لقيمة الأرض ، وهو تحليل يمكن اعتباره أساسًا عند التفكير في قطعة أرض كموضوع للرهن دون استقطاب ضمانات إضافية أو ضمانات مالية إضافية …

لا أعتقد ذلك ، خاصة إذا لم نستخدم المصطلح الغامض "قيمة السوق" ، لكننا نتحدث عن "قيمة المستهلك" لهذا الموقع أو ذاك. إذا تم فهم "القيمة السوقية" على أنها المبلغ الذي يمكن بيع قطعة أرض به في وقت معين ، فعند تقييم قيمة المستهلك ، يتم فحص العديد من العوامل ، بما في ذلك العوامل الرئيسية:

أ) ديناميكيات تغيرات أسعار قطع الأراضي المتشابهة من جميع النواحي على المدى القصير (1-2 سنة) والفترات المتوسطة الأجل (5 سنوات).

ب) الديناميكيات المتوقعة للتغيرات في أسعار الموقع ، مع الأخذ في الاعتبار عوامل مثل الخطط طويلة الأجل لتطوير الأراضي المجاورة ، والوضع السياسي والاقتصادي في منطقة أو منطقة معينة ، موضوع الاتحاد ، والتغيرات في الوضع البيئي ، العمليات المناخية في منطقة معينة ، العمليات الاجتماعية والديموغرافية ، إلخ.

ج) تحليل المخاطر المحتملة في مختلف مجالات تطوير قطعة الأرض هذه ، وإمكانية التغلب على هذه المخاطر وحساب التكاليف المادية المرتبطة بها.

د) التنبؤ بالسيولة لقطعة الأرض في مراحل تطورها المختلفة.

على الرغم من حقيقة أن الإجابات على كل من النقاط المذكورة أعلاه يمكن أن تكون تقريبية إلى حد ما ، فإن توليفها ، عند دراستها في إطار نموذج رياضي ، يعطي إجابة دقيقة إلى حد ما حول القيمة الاستهلاكية للموقع ، والتي تُفهم على أنها الحد الأقصى المسموح به مبلغ المال ، الذي يضمن استثماره ، عند شراء الأرض ، ربحية التطوير الإضافي للموقع.